전세사기 예방의 핵심! 임대인 정보조회제도 완전 해부
임대인 정보조회제도란 무엇인가?
임대인 정보조회제도는 2025년 정부가 도입한 제도로, 세입자가 전세계약 체결 전 임대인의 핵심 정보를 사전에 조회할 수 있도록 한 제도입니다.
과거에는 세입자가 임대인의 신뢰도나 전세금 반환 이력 등에 대해 정보를 확인할 방법이 거의 없었지만, 이 제도를 통해 '누구에게 집을 빌리는가'에 대한 판단 기준이 생긴 것입니다.
🔍 왜 필요한가?
2020년대 들어 폭증한 전세사기의 대부분은 다음과 같은 유형에서 발생했습니다.
- 다주택자가 보유한 주택에 여러 명의 세입자에게 동시에 전세를 놓고 돌려막기
- 임대인이 보증 사고를 일으키고도 다른 집에서 계속 전세 계약 체결
- 반환 능력이 없는 임대인의 무책임한 계약
이런 문제는 임대인의 과거 이력이나 현재 상태를 미리 알았다면 피할 수 있는 사기들이었습니다. 이제는 '믿음'이 아닌 '정보'로 판단할 수 있는 길이 열린 것이죠.
세입자가 조회할 수 있는 임대인 정보는?
임대인 정보조회제도를 활용하면 아래와 같은 핵심 정보를 사전에 확인할 수 있습니다.
1. 보증금 반환 보증 가입 현황
임대인이 **‘전세금 반환보증’**에 가입한 주택이 몇 채인지 확인할 수 있습니다.
반환보증에 가입했다는 건 HUG(주택도시보증공사)가 그만큼 임대인의 신용과 반환 능력을 인정했다는 의미입니다.
✅ 예시: A 임대인은 5채 중 3채에 반환보증 가입, B 임대인은 8채 중 단 1채만 가입
2. 보증금지 대상 여부
임대인이 과거 전세사기 또는 보증사고로 인해 보증 가입이 금지된 대상인지 여부도 확인 가능합니다.
이는 해당 임대인이 과거에 문제가 있었는지를 판단하는 매우 중요한 지표입니다.
✅ 예시: 보증금지 대상임을 사전에 확인하고 계약을 피한 세입자 사례 다수 존재
3. 대위변제 발생 건수
최근 3년간 HUG가 임대인을 대신해 전세금을 반환한 이력이 있는지 확인할 수 있습니다.
즉, 전세계약 이후 전세금을 돌려주지 않아 보증기관이 개입한 적이 있는지를 보여주는 것입니다.
✅ 예시: C 임대인, 최근 3년간 대위변제 2건 → 고위험 대상
임대인 정보조회, 어떻게 신청하나요?
1단계. 계약 의사 확인
공인중개사를 통해 실제 계약 의사가 있다는 사실을 확인받아야 합니다.
무분별한 조회를 방지하기 위한 1차 필터라고 볼 수 있습니다.
📌 팁: 거래 의사서를 작성하거나, 공인중개사 확인 절차를 거쳐야 조회 신청이 가능
2단계. 조회 신청 방법
조회 신청은 다음 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.
✅ 오프라인 조회
- HUG 지사 방문
- 신분증, 공인중개사의 계약의사 확인 서류 지참
- 보통 7일 이내 문자로 결과 통지
✅ 비대면 조회 (2025년 6월 23일부터 시행 예정)
- **‘안심전세 앱’**을 통해 조회 신청
- 계약 예정 정보 입력 → 간편 인증 → 결과 확인
- 앱을 통해 24시간 어디서나 이용 가능
📱 안심전세 앱은 구글 플레이스토어, 애플 앱스토어에서 ‘안심전세’ 검색 후 설치 가능
3단계. 결과 통보
- 조회 신청 후 약 7일 이내에 결과가 통보됩니다.
- 오프라인은 문자로, 앱은 푸시 알림 또는 앱 내 알림으로 결과 확인 가능
무분별한 조회 방지를 위한 장치들
🔒 1. 조회 횟수 제한
개인당 한 달 최대 3회까지 조회할 수 있습니다.
이는 타인의 정보를 무분별하게 확인하거나 악용하는 사례를 방지하기 위함입니다.
🔔 2. 임대인에게 정보 조회 사실 통보
조회가 이루어지면 임대인에게 문자로 조회 사실이 통보됩니다.
다만, 어떤 항목이 조회되었는지는 공유되지 않습니다.
✅ 3. 계약 의사 검증
공인중개사를 통한 계약 의사 확인 절차는 필수입니다.
계약 목적 없는 단순 호기심이나 사적인 목적의 조회를 차단하는 기능을 합니다.
임대인 정보조회제도의 기대 효과는?
✅ 전세사기 예방 가능성 ‘대폭 상승’
정부는 이 제도를 통해 특히 다주택자 중심의 전세사기 위험을 줄이는 데 큰 효과가 있을 것으로 기대하고 있습니다.
임대인이 보유한 주택 수가 많을수록 전세금 반환 사고 확률이 높다는 통계가 그 근거입니다.
또한, 보증사고 이력이 있는 임대인과의 계약을 세입자가 피할 수 있게 되면서 전반적인 사고율이 감소할 것으로 예상됩니다.
🔍 참고 통계: HUG 자료에 따르면 보증사고 임대인의 78%가 3채 이상 보유 다주택자
제도 이용 시 꼭 알아야 할 주의사항
임대인 정보조회제도는 매우 유용하지만, 아래와 같은 주의사항도 꼭 숙지해야 합니다.
1. 계약 의사 없는 조회는 불가
단순 관심이나 주변 추천으로 무작정 조회할 수 없습니다.
공인중개사를 통해 실제 거래 의사가 확인되어야 조회 가능합니다.
2. 조회 횟수 제한에 유의
한 달 최대 3회로 제한되어 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.
다수의 매물을 비교해야 하는 경우엔 가장 우려되는 물건부터 우선순위 조회를 추천합니다.
3. 임대인과의 관계 악화 주의
임대인에게 조회 사실이 통보되므로, 사전 양해를 구하거나 중개사를 통해 사전에 설명하는 것이 불필요한 갈등을 방지할 수 있습니다.
최종 정리: 전세 계약 전 세입자의 필수 체크리스트
✅ 전세계약 전, 반드시 공인중개사를 통해 계약 의사 확인
✅ HUG 지사 방문 또는 안심전세앱을 통해 비대면 조회 신청
✅ 조회 정보:
- 보증 가입 현황
- 보증금지 여부
- 대위변제 이력 등 핵심 정보 확인
✅ 한 달 3회까지만 조회 가능, 임대인에게 조회 통보됨
✅ 다주택자 또는 과거 보증사고가 있었던 임대인과의 계약은 신중하게
마무리하며
임대인 정보조회제도는 전세사기 피해를 근본적으로 차단할 수 있는 획기적인 장치입니다.
이제는 더 이상 '몰랐다'는 이유로 피해자가 되어선 안 됩니다.
전세계약을 준비 중이신가요?
그렇다면, 계약서에 도장을 찍기 전 임대인의 정보를 반드시 확인하세요.
지금의 작은 확인이, 수천만 원의 피해를 막는 강력한 무기가 될 수 있습니다.