아파트 분양권과 입주권 차이점 완벽 정리: 주택 수 포함 여부 및 전매 시 양도세까지

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는 ‘아파트 분양권과 입주권의 차이’, 그리고 이들이 주택 수에 포함되는 기준, 마지막으로 전매 시 양도세 부담이 어떻게 되는지에 대해 깊이 있고도 쉽게 풀어드리겠습니다.

분양권과 입주권의 개념은 비슷해 보이지만, 세제와 부동산 정책 상에서는 전혀 다른 개념으로 다뤄집니다. 이 글 하나로 분양권, 입주권의 정의부터 세금까지 완벽히 이해하실 수 있도록 상세하게 설명드릴게요. 특히 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 실질적으로 도움이 될 수 있도록 사례 중심으로 풀어드리겠습니다.

---

🏘️ 분양권이란? — 아파트 청약 당첨자의 권리

분양권은 ‘청약에 당첨된 사람이 입주할 수 있는 권리’를 의미합니다.

청약 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 주택청약종합저축에 가입
2. 일정 요건 충족 후 청약 신청
3. 청약 당첨
4. 당첨자에게 부여되는 입주 권리 = 분양권

즉, 아직 완공되지 않은 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.
이 분양권은 아파트 완공 전이라면 매매가 가능하며, 이를 **‘분양권 전매’**라고 부릅니다.

---

🏗️ 입주권이란? — 재개발·재건축 조합원에게 주어지는 권리

입주권은 재건축이나 재개발 지역에서 기존 주택을 소유하던 사람이 새로 지어지는 아파트에 대해 갖는 입주 권리입니다.

조금 더 구체적으로 살펴보면:

• 입주권 = 조합원 지위
• 분양권 = 청약 당첨자의 권리

입주권은 주택법이 아닌 도시 및 주거환경 정비법에 따라 부여됩니다.

예를 들어, 강남의 낡은 아파트를 재건축하는 경우 해당 아파트 소유자에게 새로운 아파트 한 채를 받을 수 있는 권리, 즉 입주권이 생기는 것입니다.

---

📌 분양권 vs 입주권 요약 비교

구분 분양권 입주권

발생 방식	청약 당첨	재개발·재건축 조합원
적용 법률	주택법	도시 및 주거환경정비법
취득세	3.5%~4.6%	조합원은 비과세 또는 4.6% 이상
전매 가능 여부	제한적 가능	원칙적으로 금지 (예외 존재)
주택 수 포함 여부	2020.08.12 이후 포함	대체로 포함되나 시기 및 방식에 따라 다름

---

🏠 분양권 취득 시 주택 수 포함 기준

분양권이 주택 수로 포함되느냐는 취득 시기에 따라 나뉩니다.

• 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권 → 1주택으로 간주
• 2021년 1월 1일 이후 취득 → 양도소득세 과세 대상 포함

예를 들어:

분양권을 2021년 3월에 취득한 사람은
→ 1주택 보유자로 간주되고
→ 기존 주택을 처분할 때 중과세 대상이 될 수 있습니다.

즉, 분양권만 있어도 다주택자로 분류될 수 있습니다. 이 점 꼭 유의하세요!

---

💸 분양권 전매와 양도세 — 실전 예시로 이해하기

분양권을 전매할 경우에는 아파트 완공 전에 계약한 권리를 매도하는 것이기 때문에, 정부는 양도세를 강화해 시세차익을 억제하고 있습니다.

✅ 양도세 세율

• 1년 미만 보유 시: 70%
• 1년 이상 보유 시: 60%
  (지방소득세 별도)

✅ 실전 예시

• 분양권 취득가: 10억 원
• 전매가: 15억 원
• 보유기간: 1년 이상
• 기본공제: 250만 원

과세표준: 15억 - 10억 - 250만 = 4억 9,750만 원

양도세율 60% 적용 시:
→ 세금 = 2억 9,850만 원 + 지방소득세

⚠️ 손피(손에쥐는 프리미엄) 매매 시 주의!

이전에는 양도세를 매수자가 대신 내는 경우, 해당 금액을 양도소득에서 제외할 수 있었습니다. 그러나 최근 유권해석이 변경되며 매수자가 부담한 금액도 양도가액에 합산하게 됩니다.

즉, 손피 거래 시 매도자는 양도세를 더 많이 내야 합니다.

---

📈 전매 제한 기간 및 지역별 차이

분양권은 지역에 따라 전매 제한이 존재합니다.

예시:

지역 전매 제한 기간

수도권 과밀억제권역	3~5년
투기과열지구	소유권 이전 등기 시까지
수도권 외 비규제지역	6개월~1년

전매 제한 기간 중에는 전매 불가이며, 이를 위반할 경우 계약 취소 및 벌금 등의 처벌을 받을 수 있습니다.

---

🧾 입주권과 분양권의 취득세 차이

입주권은 조합원 지위에 따라 취득세 납부 방식이 다릅니다.

원조합원의 경우

• 기존 주택 철거 전 입주권 보유
• 면적 85㎡ 이하 신축 아파트 취득 시 취득세 비과세

승계조합원의 경우

• 입주권을 매수하여 취득한 경우
• 토지분 4.6% + 건축물 취득 시 추가 취득세 발생

분양권자의 경우

• 아파트 준공 시 한 번만 취득세 납부
• 일반적으로 3.5%~4.6%

---

📍 알아두면 유용한 분양권 팁 요약

1. 장기 보유해도 양도세 감면 거의 없음
   • 1년 미만: 70%
   • 1년 이상: 60%
2. 분양권이 주택으로 전환될 경우
   • 보유기간은 다시 0일부터 시작
3. 주택 수 산정 시 분양권 포함
   • 2020.8.12 이후 취득한 분양권은 다주택에 포함
4. 손피 거래 시 양도가액에 합산되는 구조 변경
   • 매수자가 부담한 금액도 양도세 과세 대상 포함

---

✍️ 마무리하며…

분양권과 입주권은 겉보기에는 비슷하지만 세금, 전매, 주택 수 포함 여부 등에서 아주 큰 차이가 있습니다. 특히 정부의 부동산 정책은 매년 달라지기 때문에 취득 시점에 따른 영향을 반드시 고려해야 하며, 세무사나 전문가 상담도 병행하는 것이 바람직합니다.

이번 글에서는 핵심 개념뿐만 아니라 실전 양도세 계산, 취득세 비교, 주택 수 포함 요건 등 실질적인 정보를 담아보았습니다. 앞으로도 분양권 또는 입주권 거래를 고려 중이시라면 반드시 위 내용을 숙지하고 접근하시길 바랍니다.

질문이나 추가 궁금한 점은 댓글로 남겨 주세요!
읽어주셔서 감사합니다 😊